property law India: ઘણા લોકોને એવી ભ્રમણા હોય છે કે જો કોઈ ભાડુઆત લાંબા સમય સુધી એક જ મકાનમાં રહે તો તે જગ્યાનો માલિક બની જાય છે. પરંતુ શું આ વાત સાચી છે? શું ખરેખર 12 વર્ષમાં ભાડુઆત મકાન માલિક બની શકે છે? આ સવાલનો જવાબ આપતાં દિલ્હી હાઈકોર્ટના વરિષ્ઠ વકીલ પ્રેમ જોશીએ કહ્યું કે, સામાન્ય રીતે ભાડુઆત માલિક નથી બની શકતો, પરંતુ એડવર્સ પઝેશન (Adverse Possession) હેઠળ કેટલીક ખાસ પરિસ્થિતિઓમાં આ શક્ય છે.
એડવર્સ પઝેશન શું છે?
એડવર્સ પઝેશન એવી કાનૂની વ્યવસ્થા છે જેમાં વ્યક્તિ જો સતત અને ખુલ્લી રીતે કોઈ જગ્યા પર કબજો રાખે, માલિક તરફથી કોઈ વિરોધ ન થાય, ભાડું ન આપે અને માલિકને તેની જાણ પણ ન હોય તો લાંબા સમય પછી તે વ્યક્તિ માલિકી હકનો દાવો કરી શકે છે.
ખાનગી જમીન પર કેટલા વર્ષમાં દાવો થઈ શકે?
વકીલ પ્રેમ જોશીએ સ્પષ્ટ કર્યું કે, ખાનગી જમીન અથવા મકાનના કિસ્સામાં 12 વર્ષ સતત કબજો હોય તો ભાડુઆત એડવર્સ પઝેશન હેઠળ માલિકીનો દાવો કરી શકે છે.
પરંતુ આ માટે નીચેની ત્રણ મુખ્ય શરતો પૂરી થવી જરૂરી છે:
ભાડુઆતે ભાડું ન આપ્યું હોય અને માલિકે પણ ક્યારેય ભાડું માંગ્યું ન હોય.
અસલી માલિક વિદેશમાં હોય, સંપત્તિ વિશે જાણતો ન હોય અથવા કોઈ કારણસર કબજો પાછો મેળવવાની કોઈ કાર્યવાહી ન કરી હોય.
માલિક તરફથી કોઈ પણ પ્રકારનો વિરોધ અથવા કાનૂની દાવો ન હોય.
સરકારી જમીનનો કિસ્સો અલગ છે
જો જમીન સરકારી હોય તો સમય મર્યાદા વધીને 30 વર્ષ થાય છે. એટલે કે 30 વર્ષથી વધુ સમય સુધી સરકાર તરફથી કોઈ ભાડું ન લેવાયું હોય અને કોઈ દાવો પણ ન કરવામાં આવ્યો હોય તો જ ભાડુઆત માલિકી હકનો દાવો કરી શકે છે.
આ પણ વાંચો: અમેરિકાની ઈરાની બંદરો પર નાકાબંધી : તેલના ભાવમાં આગ! ભારત સહિત વિશ્વને મોંઘવારીનો ફટકો
મકાન માલિકો માટે મહત્વની સલાહ
વકીલ પ્રેમ જોશીએ મકાન માલિકોને ચેતવણી આપી કે આવી સ્થિતિ અટકાવવા માટે: દર વર્ષે ભાડા કરાર (Rent Agreement) અવશ્ય બનાવો અને દર 11 મહિને તેને રિન્યુ કરાવો.
ભાડું બેંક દ્વારા જ લો અને તેનો પૂર્ણ રેકોર્ડ રાખો.
મકાન ખાલી હોય તો પણ વારંવાર તપાસ કરો અને કાનૂની કાર્યવાહી કરતા રહો.
આમ,12 વર્ષની વાત સાચી છે, પરંતુ તે માત્ર ખાસ પરિસ્થિતિઓમાં જ લાગુ પડે છે. સામાન્ય રીતે ભાડુઆતને માલિકી હક મેળવવો એટલો સરળ નથી. મકાન માલિકોને સલાહ છે કે કરાર અને રેકોર્ડ સારી રીતે જાળવી રાખો, જેથી કોઈ ભાડુઆત તમારી સંપત્તિ પર કબજો ન કરી શકે.
