Property Documents Checklist: ઘર ખરીદવું હોય, પ્લોટમાં રોકાણ કરવું હોય કે ખેતીની જમીન લેવાની યોજના હોય, દરેક વ્યક્તિ માટે તે જીવનનો સૌથી મોટો આર્થિક નિર્ણય હોય છે. મોટાભાગના લોકો પોતાની વર્ષોની બચત અથવા બેંકમાંથી હોમ લોન લઈને મિલકત ખરીદે છે. પરંતુ ઘણી વખત માત્ર સસ્તી કિંમત, આકર્ષક ઓફર અથવા ઓળખાણના આધારે લોકો પૂરતી તપાસ કર્યા વગર સોદો કરી દેતા હોય છે. આવી ઉતાવળ ભવિષ્યમાં મોટી મુશ્કેલીનું કારણ બની શકે છે. ઘણા કિસ્સાઓમાં વર્ષો પછી ખબર પડે છે કે મિલકત પર બેંકની લોન હતી, કોર્ટમાં કેસ ચાલી રહ્યો હતો અથવા વેચનાર પાસે મિલકત વેચવાનો કાનૂની અધિકાર જ નહોતો. તાજેતરમાં મિલકત ટ્રાન્સફર સંબંધિત નિયમોમાં કડકાઈ લાવવામાં આવી છે અને સરકાર પણ ગેરકાયદે મિલકતના સોદા રોકવા માટે અનેક પગલાં લઈ રહી છે. આવી સ્થિતિમાં હવે માત્ર રજિસ્ટ્રી કરાવી દેવી પૂરતી નથી. મિલકત ખરીદતા પહેલાં તેની માલિકી, કાનૂની સ્થિતિ અને તમામ જરૂરી દસ્તાવેજોની ચકાસણી કરવી અત્યંત જરૂરી બની ગઈ છે. રિયલ એસ્ટેટ નિષ્ણાતોનું કહેવું છે કે થોડો સમય કાઢીને યોગ્ય તપાસ કરવામાં આવે તો લાખો રૂપિયાનું નુકસાન અને વર્ષો સુધી ચાલતા કાનૂની વિવાદોથી સરળતાથી બચી શકાય છે.
1. સેલ ડીડ (Sale Deed) – મિલકતનો સૌથી મહત્વપૂર્ણ દસ્તાવેજ
સેલ ડીડ કોઈપણ મિલકતની માલિકીનો મુખ્ય પુરાવો ગણાય છે. આ દસ્તાવેજથી સ્પષ્ટ થાય છે કે હાલનો વેચનાર કાયદેસર રીતે મિલકતનો માલિક છે કે નહીં. ખરીદી કરતાં પહેલાં સેલ ડીડની ઓરિજિનલ નકલ તપાસવી જોઈએ અને તે સબ-રજિસ્ટ્રાર કચેરીમાં યોગ્ય રીતે નોંધાયેલી છે તેની ખાતરી કરવી જોઈએ. જો સેલ ડીડમાં કોઈ વિસંગતતા હોય તો ભવિષ્યમાં માલિકી અંગે વિવાદ ઊભો થઈ શકે છે.
2. ટાઇટલ ક્લિયરન્સ – માલિકી પર કોઈ વિવાદ તો નથી ને?
મિલકત ખરીદતા પહેલાં સૌથી મહત્વની બાબત એ છે કે વેચનાર પાસે મિલકત વેચવાનો કાયદેસર અધિકાર છે કે નહીં. ટાઇટલ ક્લિયરન્સ દ્વારા જાણી શકાય છે કે મિલકત પર કોઈ કોર્ટ કેસ, વારસાગત વિવાદ, ગીરો અથવા અન્ય કાનૂની અવરોધ તો નથી ને. શક્ય હોય તો અનુભવી વકીલ પાસેથી ટાઇટલ વેરિફિકેશન કરાવવું વધુ સુરક્ષિત માનવામાં આવે છે.
3. 7/12 ઉતારો, 8-અ અથવા પ્રોપર્ટી રેકોર્ડ
જો તમે ખેતીની જમીન ખરીદી રહ્યા હોવ તો 7/12 ઉતારો અને 8-અ જેવા રેવન્યુ રેકોર્ડ તપાસવા ખૂબ જરૂરી છે. શહેરોમાં મિલકત માટે પ્રોપર્ટી કાર્ડ અથવા સંબંધિત જમીનના રેકોર્ડ ચકાસવા જોઈએ. આ દસ્તાવેજોમાં માલિકી, સર્વે નંબર, જમીનનો પ્રકાર અને અન્ય મહત્વપૂર્ણ વિગતો હોય છે. તેનાથી જાણી શકાય છે કે દસ્તાવેજોમાં કોઈ ગડબડ નથી.
આ પણ વાંચો: ગુજરાતમાં 'અશાંત ધારા'નો નવો ઈતિહાસ : સરકારે અમલમાં મૂક્યો 'સ્પેસિફાઈડ એરિયા'નો નવો નિયમ
4. એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ (Encumbrance Certificate)
આ દસ્તાવેજ બતાવે છે કે મિલકત પર કોઈ બેંક લોન, ગીરો અથવા અન્ય નાણાકીય બોજો છે કે નહીં. ઘણી વખત લોકો એવી મિલકત ખરીદી લે છે જેના પર પહેલેથી જ બેંકની લોન હોય છે. આવી સ્થિતિમાં ખરીદનારને ભારે મુશ્કેલી પડી શકે છે. તેથી છેલ્લા 20થી 30 વર્ષનું એન્કમ્બ્રન્સ સર્ટિફિકેટ તપાસવું વધુ યોગ્ય માનવામાં આવે છે.
5. મંજૂર બિલ્ડિંગ પ્લાન અને બાંધકામની મંજૂરી
જો તમે ફ્લેટ અથવા મકાન ખરીદી રહ્યા હોવ તો સ્થાનિક મહાનગરપાલિકા, નગરપાલિકા અથવા વિકાસ સત્તામંડળ દ્વારા મંજૂર કરાયેલ બિલ્ડિંગ પ્લાન જરૂર તપાસવો જોઈએ. ઘણા કિસ્સાઓમાં ગેરકાયદે બાંધકામને કારણે તોડફોડની કાર્યવાહી પણ કરવામાં આવે છે. તેથી બાંધકામ કાયદેસર રીતે મંજૂર થયેલું છે તેની ખાતરી કરવી જરૂરી છે.
6. ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ (Occupancy Certificate)
તૈયાર ફ્લેટ અથવા મકાન ખરીદતા પહેલાં ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ છે કે નહીં તે ખાસ તપાસવું જોઈએ. આ સર્ટિફિકેટ દર્શાવે છે કે બિલ્ડિંગ તમામ નિયમો અનુસાર તૈયાર થયું છે અને તેમાં રહેવાની સત્તાવાર મંજૂરી આપવામાં આવી છે. OC વગરની મિલકતમાં ભવિષ્યમાં કાનૂની મુશ્કેલીઓ આવી શકે છે.
7. પ્રોપર્ટી ટેક્સ અને અન્ય બાકી ચૂકવણી
મિલકત ખરીદતા પહેલાં પ્રોપર્ટી ટેક્સ, પાણીનો ટેક્સ, વીજળીના બિલ અથવા અન્ય સરકારી બાકી ચૂકવણી છે કે નહીં તેની ખાતરી કરવી જોઈએ. ઘણી વખત જૂના માલિકના બાકી બિલની જવાબદારી નવા ખરીદનાર પર આવી શકે છે. તેથી છેલ્લા કેટલાક વર્ષોની ટેક્સ રસીદો જોવી જરૂરી છે.
8. RERA નોંધણી (જો લાગુ પડતી હોય)
જો તમે કોઈ નવા રહેણાંક પ્રોજેક્ટમાં ફ્લેટ ખરીદી રહ્યા હોવ તો તે પ્રોજેક્ટ RERAમાં નોંધાયેલો છે કે નહીં તેની તપાસ કરવી જોઈએ. RERA નોંધણી ખરીદદારોને કાનૂની સુરક્ષા આપે છે અને બિલ્ડર દ્વારા કરવામાં આવેલા વચનોની જવાબદારી પણ નક્કી કરે છે. RERA વેબસાઇટ પર જઈને પ્રોજેક્ટની વિગતો સરળતાથી ચકાસી શકાય છે.
9. જરૂરી NOC અને સરકારી મંજૂરીઓ
ઘણી મિલકતો માટે સોસાયટી, બેંક, વિકાસ સત્તામંડળ, ફાયર વિભાગ અથવા અન્ય સરકારી વિભાગોની NOC જરૂરી હોય છે. જો આ મંજૂરીઓ ન હોય તો ભવિષ્યમાં મિલકત વેચવામાં અથવા લોન મેળવવામાં મુશ્કેલી આવી શકે છે. તેથી તમામ જરૂરી NOC ઉપલબ્ધ છે તેની ખાતરી કરવી જોઈએ.
10. વેચનારની ઓળખ અને વારસાગત દસ્તાવેજો
માત્ર મિલકતના દસ્તાવેજો જ નહીં પરંતુ વેચનારની ઓળખ પણ ચકાસવી જરૂરી છે. આધાર કાર્ડ, PAN કાર્ડ, ફોટોગ્રાફ તેમજ મિલકત વારસાગત હોય તો તમામ કાનૂની વારસદારોની સંમતિ અને સંબંધિત દસ્તાવેજો તપાસવા જોઈએ. સંયુક્ત માલિકીની મિલકતમાં તમામ માલિકોની સંમતિ વિના સોદો ન કરવો જોઈએ.
માત્ર દસ્તાવેજો જ નહીં, આ બાબતોની પણ તપાસ કરો
મિલકત ખરીદતી વખતે આસપાસનું વાતાવરણ, રોડ કનેક્ટિવિટી, પાણી અને વીજળીની સુવિધા, ડ્રેનેજ, જાહેર પરિવહન, સ્કૂલ, હોસ્પિટલ અને બજાર જેવી સુવિધાઓ પણ ધ્યાનમાં લેવી જોઈએ. સાથે જ તે વિસ્તાર કોઈ ખાસ કાયદા હેઠળ આવે છે કે નહીં, જેમ કે ડિસ્ટર્બ્ડ એરિયા એક્ટ અથવા અન્ય પ્રતિબંધિત ઝોન, તેની પણ ખાતરી કરવી જરૂરી છે. આવા વિસ્તારોમાં મિલકત ખરીદવા માટે વધારાની સરકારી મંજૂરી લેવાની જરૂર પડી શકે છે.
નિષ્ણાતની સલાહ લેવી કેમ જરૂરી છે?
રિયલ એસ્ટેટ નિષ્ણાતોનું માનવું છે કે કરોડો રૂપિયાનું રોકાણ કરતાં પહેલાં એક અનુભવી પ્રોપર્ટી વકીલ અથવા ચાર્ટર્ડ એકાઉન્ટન્ટ પાસેથી દસ્તાવેજોની કાનૂની ચકાસણી કરાવવી જોઈએ. થોડા હજાર રૂપિયાનો આ ખર્ચ ભવિષ્યમાં લાખો રૂપિયાનું નુકસાન અને લાંબા કોર્ટ કેસથી બચાવી શકે છે. ઘણી વખત સામાન્ય માણસને દસ્તાવેજોમાં રહેલી કાનૂની ખામીઓ સમજાતી નથી, તેથી નિષ્ણાતની સલાહ લેવી હંમેશા યોગ્ય નિર્ણય ગણાય છે.
